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土地高熱效應:明年將是跑量年 大部分房子上市
發布時間: 2013-08-08 來源: 新華網 【字體:

土地高熱效應:明年將是"跑量年" 大部分房子上市

主城區前7個月賣出的宅地面積,可建3萬多套90平方米房子

土地高熱效應:明年僵屍"跑量年" 大部分房子將上市

統計顯示,2013年1~7月,杭州(包括主城區和余杭、蕭山)一共出讓土地124宗,成交地塊總面積約6919畝,成交金額約632億元。而去年全年賣地金額為613億元。其中,主城區、余杭1~7月的賣地金額均超過去年全年的賣地額。

狂飆突進的上半年土地市場,讓許多知名外來大鱷和名不見經傳的小型外來公司都開始耕耘杭州這塊寶地。如此大的賣地量,輔以開發商越來越高效的操盤模式,預示著明年杭州樓市將進一步迎來天量供應。屆時房產商之間,將上演怎樣的爭奪戰?

前7個月,主城區賣地430億

宅地可建3萬多套90方

杭州主城區1~7月賣地用一個詞來形容最貼切:瘋狂。

盤點近5年來的同一時期土地市場,今年前7個月賣地額是最高的,比排在第二位的2010年前7個月還多180億元,趕超去年全年成交額(424.76億元),創下五年來同期新高。

據統計,主城區前7個月一共成交57宗地,成交面積約2759畝,成交額達429.9億元。其中宅地成交面積1651畝,可建面積282.9萬平方米,成交額達296.2億元。

簡單地算一下,如果今年前7個月的土地都將在明年上市,按照目前市場主流戶型90平方米來算,可建面積282.9萬平方米相當於3萬多套小戶型房源。而杭州主城區當下的庫存量也就4萬多套。

此外,余杭土地市場在今年前7個月也頗為強勢,2013年1~7月,余杭區共出讓土地53宗,總出讓面積3051畝,出讓總金額154.9億元,超去年全年賣地額119.3億元,其中共出讓宅地28宗,總出讓面積2257畝,可建面積397.2萬平方米,遠超主城區宅地成交面積。如果也按90平方米一套算,未來的上市量有4萬多套。明年余杭市場可與杭州主城區市場平分秋色。

仔細分析上半年拿地的公司,大部分為外來公司,有些甚至是第一次進入杭州市場。有資料顯示,2013年上半年杭州拿地金額排名前十名房企,有8家是外來房企,像首開、萬達、港中旅等全國性大鱷都陸續在主城區圈地,其中旭輝更以46.93億元拍下3宗地塊,成為杭州土地市場上半年最大金主。

從拿地到開盤平均不到一年

上半年土地大部分明年上市

有了那麼多“麵粉”,接下來麵包該怎麼做就成為關鍵。

隨著越來越多的外來公司的湧入,經過多次實踐證明,快銷模式或將成為未來消化龐大供應量的主要手段。

龍湖、中海、萬科等外來大鱷,其在杭州市場的開發速度驚人,從拿地到開盤,只要半年多一點的時間。快速銷售帶來的是資金的快速回籠,而這些錢又可以用來拿新項目,形成良性迴圈。在大多數土地出讓會的現場,龍湖、萬科、中海等公司都是常客,很大部分原因是因為他們高周轉的模式帶來了寬鬆的資金環境。

舉例來說,去年8月下旬,龍湖在奧體板塊拿的地,今年5月就已經開盤,前後不到10個月就完成首秀,速度戰堪稱龍湖一大“絕活”。有“絕活”的並不止這一家:天陽去年8月上旬在慶隆單元拿的地,在今年6月底已經推出首批房源;還有去年8月拿地的萬科,今年其新項目萬科紫台就已經亮相,另外,萬科去年底在濱江拿的地萬科•璞悅灣,可能在今年推出。

可以看出,開發週期從原來的2年左右縮短到現在1年之內必開盤,有實力的房企在快速開發這條路上走得越來越得心應手。而這些公司項目的去化率往往並不差,很大部分原因是他們從拿地那一刻起,就開始做起了產品宣傳和客戶積累的工作。

按照如今平均8個月到1年左右的開發期,我們不難判斷,今年1~7月拿地的專案,大都會在明年年中上市。假設3萬多套房源集中在明年入市,那麼,到時候消化庫存的壓力將陡增;隨之而來的房價可能會出現波動。

面對頻繁進入主城區的外來大鱷,本地開發商也不得不加入到這場快速爭奪戰中,土地“天量”供應的背後,預示著明年樓市又將是個“跑量市”。

購房者:選擇餘地多了

開發商:競爭壓力大了

假設主城區約3萬多套90平方米的剛需戶型都能在明年入市,對於購房者而言,無疑是幸運的。首先,購房者的選擇餘地大了,隨著像港中旅、旭輝、雅居樂等外來開發商進入到杭州市場,將會帶來產品的多樣化。

“除了龍湖、中海外,現在萬達、綠地、富力等全國知名房企基本上都入駐杭州了,對於我們來說,能夠嘗試不同風格的房產品,也是件很開心的事。”原本對於綠城、濱江等本地房企產品非常喜愛的劉先生,也感受到外來的“地產風”。

而對於開發商特別是集中拿地的幾個大開發商來說,快速開發對他們的操盤能力提出了挑戰。

“跟不上快節奏,別人操盤兩個項目,你只能做一個。”天陽置業行銷總監石焱在談及速度戰時,認為這是一家公司把控土地資源的主要途徑。“對於一個企業的發展來說,土地資源很重要。開發完一個專案後,如果手頭沒有土地資源,就很難持續往前發展。”速度戰考驗著房產公司的操盤能力。

按照如今平均8個月到1年左右的開發期,我們不難判斷,今年1~7月拿地的專案,大都會在明年年中上市。