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旅遊地產如何滿足休閒剛需?
發布時間: 2013-09-24 來源: 搜狐 【字體: 阅读: 0

近年來,伴隨著大眾消費實力的逐步增長,人們愈加注重休閒,自助游、度假遊乃至“候鳥型”的遷居,已成為很多人的選擇。而旅遊地產則被認為是“休閒剛需”的一種。尤其是“國五條”出臺之後,憑藉較為寬鬆的投資環境,旅遊地產吸引了越來越多的房企涉足。甚至有業界人士大膽預測,旅遊地產將撐起樓市的“後黃金十年”。

有資料顯示,2012年中國旅遊地產專案超過3000個,全年投資總額破萬億元;國內房地產前100強企業都已進入或是準備進入旅遊地產開發領域。與此同時,對於旅遊地產開發存在一哄而上、低價圈地、生態破壞、空置率高等問題的詬病也未曾減少。旅遊地產開發亟須破解“有量無質”的困境,走上一條健康發展之路。此前,國際旅遊地產專家評審委員會公佈了中國首份旅遊地產細分標準。本報記者就此專訪了國際旅遊地產專家評審委員會常務副主任、旅遊財富網CEO曾曉成。

現狀:各地全面開花

旅遊地產最早興起于海南。上世紀90年代中後期,為了盤活當地房地產,海南的開發商提出了“旅遊地產”這個概念,“但其實質是打著旅遊開發的旗號開發住宅物業。”曾曉成介紹說,時至今日,旅遊地產的發展已經呈現出火爆的態勢,全國各地全面開花,重點集中在海南、山東半島、雲南、廣西、東北、長三角、珠三角和京津唐等地區。

“2009年旅遊產業被確定為新興戰略支柱產業以後,傳統的旅遊企業,如港中旅、華僑城、中旅、國旅等開始大規模進入旅遊地產開發。2011年房地產限購和限貸調控政策出臺後,萬科、保利、招商地產等大型房地產集團都紛紛進軍旅遊地產。此外,傳統產業如汽車製造、石化、能源類大型企業,受2008年全球金融危機的影響,也紛紛謀求發展模式轉型,或多或少地進軍旅遊地產開發。”曾曉成說。

“在十八大提出到2020年全面建成小康社會、今年初‘國民旅遊休閒綱要’正式出臺的大背景下,兼具‘投資、度假、文化養生’三大基本屬性的旅遊地產將廣受市場追捧。”曾曉成預見,未來10年,中產階層在物質豐富的同時,還將追求精神上的富足感,並將與發達國家中產階級生活方式接軌。“度假屋(用於休閒、度假、養生)將與投資(財產性收入)和文化品位(養心、運動、娛樂等)一道成為引領未來中產階層品質生活的‘新三大件’。”曾曉成說。

癥結:售後閒置嚴重

如今,旅遊產業已成為各地政府加快經濟增長模式轉型、帶動就業、發展經濟的支柱產業之一。“地方政府引進房地產開發企業開發旅遊地產專案,發展旅遊經濟本無可厚非,但國內房地產企業已經習慣於低價拿地、高價賣房的住宅開發模式。”曾曉成直言,國內的旅遊地產才剛剛起步,旅遊與地產究竟如何結合,才能更好地促進地方旅遊經濟的發展,還處在摸索階段。

旅遊財富網的調研資料顯示,2009年以前在山東半島和海南地區出售的候鳥式度假專案,實際上絕大部分都是普通住宅物業,由於缺乏相應的度假設施和生活服務配套,許多地區的度假類物業出現嚴重的“售後空置”現象。事實上,這些項目大都地處旅遊度假區或旅遊景區周邊,旅遊度假客源也相對豐富,但由於只是普通的物業管理公司管理,業主物業基本上無法通過經營來獲得收益。在一些地區,即便是旅遊旺季,在酒店房價高企、客房爆滿的情況下,旅遊地產專案還是存在大量閒置現象,造成了土地利用、資源開發等方面極大的浪費。

出路:確定度假功能

為了提高大眾對旅遊地產的認知度,避免在投資置業過程中上當受騙,並促進旅遊地產可持續健康發展,國際旅遊地產專家評審委員會制定了首份旅遊地產細分標準,確定旅遊地產項目以投資和度假市場需求為導向,共分為兩大類:投資類旅遊地產項目細分為產權酒店、酒店式公寓、服務式公寓;度假類旅遊地產項目細分為5+2生活度假物業、“候鳥型”度假物業、週期性度假物業。

曾曉成介紹說,根據市場預測,按中國現有家庭戶數40151萬戶計算,到2020年,近20%的中產家庭(8030萬戶)將購置旅遊地產,以每戶50萬元資產計算,規模將達到40萬億元。在這樣的市場前景下,越來越多的開發商已經清醒地認識到旅遊地產開發應該從過去的“概念性旅遊地產”轉移到以“旅遊為核心、地產為載體”的思路上來。在房地產投機時代,開發商或者行銷策劃公司一般都會使用海景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、養老公寓等概念吸引投資者眼球。“隨著投機潮水的退落,一切概念的東西終歸只是一個空洞的宣傳口號,旅遊地產的價值必須體現在投資者的實際需求和消費使用上。”曾曉成說。

“旅遊地產專案必須服務於旅遊度假的功能定位。為了防止旅遊地產專案被房地產綁架,政府應在規劃、建設進度和後續運營模式上嚴格把關。不論是用於候鳥式度假、5+2生活度假還是各類產權式酒店物業,旅遊地產的用途完全區別于傳統的住宅物業。因此,在後續管理服務上,既要考慮購房者度假時的酒店式服務品質,還要考慮業主物業空關時,管理公司能提供經營(租賃)服務。只有高水準的酒店式物業管理才能匹配旅遊地產專案的後續運營管理,從而為地方提供多元化的接待設施。”

曾曉成還強調,旅遊地產尤其是度假類的物業只有依託項目所在地優良的環境資源,才能形成足夠吸引力。因此,房地產企業進軍旅遊地產開發,不僅要運用最新的科技手段實現在保護中開發,還應運用良好的環境修復技術,對原本遭受破壞的環境,如濕地、森林、荒地等在開發中實施修復和保護。